За последние два года в Миассе значительно активизировался процесс создания товариществ собственников жилья. Только в 2008 году их число увеличилось вдвое по сравнению с предыдущим годом. Сегодня в Миассе 128 домов выбрали этот способ управления, они объединены в 74 юридических лица.
Не в последнюю очередь это связано с созданием Фонда реформирования ЖКХ, из которого выделяются деньги на проведение капитальных ремонтов многоквартирных домов. Ведь дома с ТСЖ получают преимущество при отборе объектов для капремонта. До недавнего времени ТСЖ создавались либо в "ведомственных", либо в новых домах, куда въезжали люди, купившие квартиры за собственные деньги. Теперь в городе есть случаи создания ТСЖ в обыкновенных многоэтажках, которые уже нуждаются во вложении немалых средств. Появились и примеры сотрудничества ТСЖ с управляющими компаниями.
В доме № 13 по улице Ветеранов (пос. Строителей) ТСЖ было создано в 2007 году. Дому 14 лет, в нем 160 квартир. Как рассказывает председатель ТСЖ Павел Яковлев, жильцов (как, впрочем, и большинство жильцов многоэтажек) не удовлетворяло качество оказания жилищно-коммунальных услуг и состояние дома. В апреле 2006 года состоялось общее собрание собственников, на котором им предстояло выбрать способ управления домом. Присутствовали на нем и представители обслуживающей организации, которых попросили отчитаться, что сделано в доме на деньги, поступившие в качестве платы за содержание и текущий ремонт жилья. По расчетам жильцов, за год эта сумма составила около полумиллиона рублей. Вразумительного ответа о том, как были израсходованы деньги, участники собрания не получили. Возможно, это в значительной степени и подтолкнуло собственников объединиться в товарищество и взять в свои руки управление домом. Был избран домовой комитет в составе пяти человек, ему поручили разработать проект устава ТСЖ. С первого захода не получилось. Через полгода к этой работе подключился П. Яковлев - один из жильцов дома, имеющий солидный опыт управленческой работы. Через месяц общее собрание утвердило устав ТСЖ, а еще через полгода ТСЖ приступило к работе.
Период становления, как рассказывает П. Яковлев, был непростым. Возникли большие проблемы с передачей документации на дом из управляющей компании в ТСЖ. Поначалу, по словам П. Яковлева, ему вообще было заявлено, что никаких документов в УК нет. Потребовалось несколько месяцев и целое "расследование", прежде чем их удалось отыскать. Проблема эта типична, о ней упоминали и другие председатели ТСЖ. В администрации даже велась работа по созданию положения о порядке передачи документов из УК в ТСЖ, но до конца доведена не была.
Возникли трудности в подборе персонала, долго пришлось искать бухгалтера, слесаря-сантехника, дворника, уборщиц, которые согласились бы работать за сравнительно небольшие деньги и при этом качественно.
ТСЖ заключило договоры с коммунальными предприятиями. Так, лифты обслуживает "Миасслифт", теплом обеспечивают и проверяют готовность дома к зиме ПЭК "Теплоснабжение" и ТЭЦ ММЗ, внутридомовое газовое оборудование содержит в порядке "Миассгазком". Договор на уборку мусора был заключен с двумя фирмами: "Альтернатива" взялась обеспечить его погрузку, а "Экосервис" - вывоз и утилизацию.
Со всеми поставщиками услуг, по словам П. Яковлева, отношения складывались неплохо, вот только с вывозом мусора почти год не могли урегулировать процесс. Кроме двух уборщиц подъездов на работу в ТСЖ взяли на полставки еще и уборщицу мусорных камер - сотрудницу "Альтернативы". После этого процесс пошел - мусор вывозят регулярно по вторникам и четвергам, как зимой, так и летом, хотя в летний период этого недостаточно. Добиться, чтобы мусор вывозился ежедневно у председателя ТСЖ пока не получается. Недавно П. Яковлев попросил "Экосервис" представить калькуляцию затрат, из которых складывается тариф на вывоз мусора. Согласно Жилищному кодексу, собственники квартир должны сами на общем собрании жильцов утвердить тариф на содержание и текущий ремонт жилья с учетом предложений поставщиков услуг. В него входит плата за уборку мусора, обслуживание лифтов и внутридомового газового оборудования. Чтобы утвердить тарифы на собрании, нужно разобраться в затратах. Но председателю отказали в предоставлении калькуляции затрат, объяснив, что это конфиденциальная информация. Тем не менее П. Яковлев намерен добиваться предоставления такой информации от всех поставщиков услуг.
Тариф на содержание и текущий ремонт жилья члены ТСЖ, согласно Жилищному кодексу, устанавливают самостоятельно, по согласованию с поставщиками услуг. В прошлом году он был в ТСЖ ниже на 35 копеек (с квадратного метра), чем принятый городом, на содержание лифтов - на 12 копеек ниже. В 2009 году также планируется установить тариф на содержание и текущий ремонт ниже на 32 копейки, жителей первого этажа освободить от платы за лифт, со второго этажа брать на 50 процентов меньше. За содержание лифта и вывоз ТБО плата взимается не с квадратного метра, а с человека.
За счет того, что в доме установлен прибор учета тепла, жильцы экономят на этой услуге около половины суммы по сравнению с оплатой по нормативу. И тем не менее нашлись противники установки прибора учета. Им предложили платить за тепло так, как платили прежде - по нормативу. Сейчас в доме осталось только пять человек, которые так и не внесли своей доли за прибор учета. Хотя цена вопроса - около 500 рублей. Владельцы трехкомнатной квартиры только за один месяц отопительного сезона благодаря прибору учета тепла сэкономили больше.
За время существования ТСЖ, по оценке П. Яковлева, сделать удалось еще не так много: привели в порядок подвал, осушили его, вывели блох. Все двери заперли, преградив доступ посторонних к инженерным коммуникациям. Покрасили входные двери в подъезды и в мусорокамеры, которые теперь тоже всегда заперты. В двух подъездах заменили внутренние тамбурные двери. У двух подъездов поставили новые скамьи, урны. Установили двухтарифный счетчик на подъездное и козырьковое освещение, заменили осветительную арматуру. Территорию вокруг дома благоустроили, постригли кустарник, летом все это выглядело очень нарядно. Часть работ была выполнена за плату, часть жильцы делали на общественных началах.
В июне 2007 года члены ТСЖ, исходя из состояния дома, решили сформировать накопительный фонд для проведения капитального ремонта. В доме текла кровля (проблема и сейчас решена только частично), электрооборудование требует к себе повышенного внимания, есть и другие проблемы. Средства на ремонт собирали на протяжении полутора лет, с 2009 года перестали их начислять. На эти деньги отремонтировали крышу 4 подъезда, где ситуация была нетерпимой, потратили на это 170 тысяч рублей. Через полтора месяца после создания ТСЖ вышел закон о Фонде содействия реформированию ЖКХ. В прошлом году дом № 13 по улице Ветеранов в программу капремонтов не попал, а на 2009 год у него есть все шансы в нее войти.
Часть жильцов не согласилась вносить деньги в фонд капитального ремонта. Есть те, кому вообще не нравится ТСЖ, кто-то доверяет лично председателю. Пишутся жалобы в администрацию, губернатору, в прокуратуру и даже в Госдуму. Расклеиваются листовки в подъездах. Недавно, как рассказывает П. Яковлев, закончилось судебное разбирательство. В прошлом году председатель подал пару исков на собственников, которые имеют задолженность по коммунальным платежам, в том числе - на капремонт, по два рубля с квадратного метра. Решение было в пользу ТСЖ. Потом, для ускорения процесса, П. Яковлев подал сразу семь исков, ответчики скооперировались, наняли представителей, выставили встречный иск. В первой инстанции в удовлетворении иска ТСЖ было отказано, председатель намерен подавать кассационную жалобу.
Долгов перед поставщиками коммунальных услуг у ТСЖ, по словам П. Яковлева, нет. Когда создали ТСЖ, задолженность по дому была 230 тысяч рублей. К концу 2008 года ее удалось снизить до 60-70 тысяч, но в этом году она снова начала расти и достигла 100 тысяч. Пока долги покрывают за счет остатков средств, собранных на капремонт.
Есть у товарищества и другие проблемы, связанные с общим культурным уровнем и поведением жителей в быту. Так, автовладельцы не соблюдают требование ставить машины в один ряд, чтобы мог проезжать специальный транспорт. Некоторые жильцы привыкли ставить пакеты с мусором возле двери мусорокамер, снаружи, потом появляются собаки, мусор растаскивается по двору. В городе существует положение о санитарном состоянии территории, которое позволяет наказывать за нарушения, и на ближайшем собрании собственников председатель ТСЖ намерен поставить вопрос о привлечении виновных к ответственности.
Еще одна насущная проблема ТСЖ - нерентабельность содержания штата обслуживающего персонала для одного дома. Члены правления получают за свою работу сумму символическую, председатель - на уровне средней пенсии. При этом работы довольно много, во всяком случае, совмещать ее с работой на автозаводе у П. Яковлева не получилось. Кстати, в Миассе существует недавно созданное ТСЖ, которое уже объединяет несколько домов.
Помимо оплаты труда правления, главного бухгалтера, слесаря-сантехника, уборщиц, электрика, нужно заплатить за сбор квартплаты почте и банку - полтора процента от собранной суммы и НДС. Паспортным учетом по договору занимается расчетный центр, и берут за это, по мнению председателя, дорого. К тому же сами жители не слишком экономны в расходовании общих денег - многие даже выключить свет в подъезде вовремя не считают нужным.
Из всего сказанного выше становится очевидно, что с работой председателя ТСЖ способен справиться далеко не каждый. П. Яковлев, который возглавляет правление ТСЖ в доме № 13 по улице Ветеранов, до переезда в Миасс работал в Якутии генеральным директором золотодобывающего предприятия. В Миассе трудился на автомобильном заводе, в службе дирекции по персоналу, начальником центра обучения. Но даже ему, по его собственному признанию, бывает сложно решать задачи по управлению домом. Он пенсионер по возрасту, поэтому может позволить себе работать председателем в своем доме за небольшие деньги. Жильцы одного, пусть даже большого дома, вряд ли смогут предложить квалифицированному управленцу достойную заработную плату.
Один из вариантов решения этой проблемы предложила своим жильцам управляющая компания "Урал-Сервис". На ее территории за 2008 год было создано 23 ТСЖ. Связано это с тем, что для вхождения в федеральную программу капитальных ремонтов нужно, чтобы в городе было не менее 10 процентов ТСЖ в многоквартирных домах.
Как рассказывает генеральный директор "Урал-Сервиса" Константин Иванов, предприятие поставило цель включить в федеральную программу капремонта старые двухэтажки и "брежневки", которые в этом остро нуждаются. Но их обитателям не потянуть содержание ТСЖ, поэтому УК за свой счет регистрирует товарищество и обеспечивает экономическое и юридическое сопровождение.
Затем заключается договор на проведение капитального ремонта с условием, что после этого года на два ТСЖ остается работать под патронажем УК. Если такое сотрудничество жильцам понравится - оно будет сохранено, не понравится - могут поручить управление своим домом другой управляющей компании или заниматься этим самостоятельно.
Как и в случае с домом по ул. Ветеранов, отношения с частью жильцов у "Урал-Сервиса" складываются непросто. Как говорит К. Иванов, люди наконец почувствовали себя хозяевами - пишут запросы в прокуратуру, компания дает разъяснения, отчитывается. Это, считает директор УК, нормально, период недоверия необходимо пережить и делом доказать эффективность предлагаемого "Урал-Сервисом" варианта сотрудничества.
Судя по всему, единого "рецепта" по созданию ТСЖ не существует и существовать не может: в каждом доме свои проблемы, многое зависит от состава жильцов, уровня их материального положения. И, конечно, от того, найдутся ли среди собственников жилья люди достаточно энергичные, инициативные и грамотные, чтобы взвалить на себя немалых груз забот по управлению домом.
Оксана Овсянникова